去年全国商品房销售不"给力"供求失衡仍需"喘口气"

国家统计局昨日发布“2014 年房地产开发和销售情况”。多项重要指标显示，在2014年，中国房地产增长动能减弱。由于商品房库存依然高企、供求失衡局面仍未破解，业内人士认为，未来房地产行业短期内仍将处于“底部徘徊期”，2015年下半年开始，楼市或可能开启复苏通道。

去年楼市销售面积及成交金额双双负增长

数据显示，2014 年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6％，在楼市成交“史上高”的2013年，该数字为增长 17.3％。在与老百姓生活为密切的住宅市场上，商品住宅销售面积下降高达9.1％。商品房销售额76292亿元，同比下降6.3％，而2013年为增长26.3％。其中，住宅销售额下降7.8％。

分析人士认为，这些指标均显示，在2014年，中国房地产增长动能减弱。易居中国执行总裁丁祖昱分析称，2014 年楼市成交整体呈现先抑后扬态势。“前三季度各地去库存化都特别难，同比均是下滑的。四季度开始，楼市成交开始反弹。”

在成交量方面，各地楼市分化持续加剧。国家统计局高级经济师刘建伟指出，从成交量看，去年 12 月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15％以上，远高于平均水平。而据克而瑞研究中心数据，三四线城市的整体成交同比 2013 年下滑了 12％，供求关系失衡态势明显。

国家统计局数据同时显示，各地商品房库存依然高企。2014年末，商品房待售面积62169万平方米，环比增加2374万平方米，同比增加12874万平方米。据克而瑞研究中心数据，从房地产供求及库存的数据来看，整体消化周期仍然较长，许多重点城市的消化周期超过一年半，其中消化周期长的沈阳为27个月，去库存化压力极大。

房地产开发告别“两位数”高增长

地方政府推地“维稳”

数据显示，2014 年，房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5％，增速比2013年回落9.3个百分点之多，扣除价格因素，中国房地产投资增速实际已经告别多年的“两位数”增长时代。房屋新 开 工 面 积 179592万平方米，下降10.7％，其中，住宅新开工面积下降14.4％。

“房地产投资增速还在继续下滑，其主要原因是新开工面积下降之后，房地产投资在短期之内也会受到较大影响。由于要保持房地产投资增速和新开工面积不会过度下降，地方政府只能加大供地速度。”丁祖昱说。

然而，由于土地资源“硬约束”逐渐加剧，土地市场出现量跌价稳态势。数据显示，2014年，房地产开发企业土地购置面积 33383万平方米，比上年下降。14.0％；土地成交价款 10020 亿元，增长1.0％。

上海易居房地产研究院近日发布的《2014 年典型城市土地成交报告年终版》显示，2014年典型城市土地成交均价3493 元／平方米，与 2013 年相比上升13.2％，创五年新高。需求旺盛的北上广更是迎来“地王”井喷式成交：2014年末，广州刷新总价地王，上海单价地王更是两度被刷新。2015年1月7日，北京南四环一幅地块以86.25亿元成为北京新的总价地王。

2015年楼市前瞻：一线稳定、二线分化，三四线下滑展望2015年，业内人士普遍认为，由于目前商品房库存量巨大，未来房地产行业将会进入底部徘徊周期。2015 年下半年开始，楼市才有可能真正回暖。中国房地产业协会副会长任志强表示，目前进入房地产行业的资金量在减少，2014年进入房地产行业的资金增速比2008年还低。他预计，“2015年房地产投资增速仍将继续放缓，可能比 2014 年更低。2015年9月份以后，楼市才会出现回升态势。”瑞银中国房地产行业研究主管李智颖亦认为，2015年上半年，大部分房地产商将仍追求销售量的增长，从下半年开始，开发商可能会“勇敢地”提升销售价格。2015 年房价是否回升？业内普遍认为，2015 年楼市将呈现“稳中有分”的状态。

丁祖昱预计，“2015 年房价整体比2014年要稳一些，但市场分化仍将十分严重。总结来说，就是‘一线稳定、二线分化’。一线城市的土地争夺得非常激烈，还会陆续出现溢价率较高的土地。从销售价格来说，一线楼市房价指数已触底。而发展较好的二线城市，如合肥、武汉、郑州，楼市成交将继续攀升；但如大连、宁波等城市，压力还比较大。对于供求已经失衡的三、四线城市来说，房价仍处于下行通道。”

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